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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

LES FRAIS DE NOTAIRE REDUITS

L'ACHAT D'UN IMMEUBLE DE MOINS DE 5 ANS:

Quand on parle de frais de notaire, il ne faut pas entendre la rémunération du notaire au sens strict du terme. En fait, les frais de notaire sont d'une triple nature :
- les honoraires du notaire à proprement parler, qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs ;
- les droits dus au Trésor Public qui sont collectés par le notaire et qui seront versés par lui ;
- et enfin, les émoluments de formalités et déboursés qui constituent le remboursement des dépenses engagés par le notaire auprès des services extérieurs à l'Etude pour obtenir des documents et qui sont nécessaires pour la réalisation de l’acte (cadastre, hypothèques, géomètre, etc…).

Les frais de notaire vont être différents selon que l’on vend un logement neuf ou ancien.

Pour considérer qu’un logement est neuf au sens fiscal, il faut qu’il s’agisse d’un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas encore fait l'objet, depuis son achèvement, d'une première mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.
A l’inverse, un logement ancien est un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou s'il est achevé depuis moins de 5 ans qui a fait déjà l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens.

Les honoraires du notaire :

Les actes rédigés ou reçus par les notaires donnent lieu au paiement d’honoraires (ou émoluments) dont le taux est fixé par le décret 78-262 du 08 mars 1978 modifié. Ces honoraires sont constitués selon les cas soit par des émoluments proportionnels ou dégressifs soit par des émoluments fixes.

Les émoluments proportionnels sont calculés en appliquant à chaque catégorie d’acte une série de base du barème affectée d’un coefficient tenant compte de la nature juridique de l’acte et le cas échéant de ses caractéristiques et de son rôle économique. Il y a trois séries de base.

Les mutations de propriété à titre onéreux ou gratuit sont classés dans la série 1 (S1) qui se décompose comme suit :

- De 0 jusqu'à 3050 euros : 5%
- Au-delà de 3050 euros et jusqu'à 6100 euros : 3,30 %
- Au-delà de 6100 euros et jusqu'à 16.770 euros : 1,65 %
- Au-delà de 16.770 euros : 0,825 %

Ainsi pour une maison d’habitation 200 000 €, les honoraires du notaire seront de : - De 0 jusqu'à 3050 euros : 3050 x 5% = 152,5 €
- Au-delà de 3050 euros et jusqu'à 6100 euros : 3050 x 3,30 % = 100,65 €
- Au-delà de 6100 euros et jusqu'à 16.770 euros : 10670 x 1,65 % = 176,05 €
- Au-delà de 16.770 euros : 183230 x 0,825 % = 1511,65 €
Soit un total de 1940,85 € HT soit 2321,26 € TTC.

Droits et taxes :

Les divers droits de mutation correspondent aux droits d'enregistrement, taxes de publicité foncière, frais de papiers timbrés proportionnels au nombre de pages de l'acte, TVA éventuelle.

Le taux de droit commun applicable aux ventes d'immeubles est normalement fixé à 4,89% (droit départemental de 3,60%, taxe communale de 1,20% et prélèvement de 2,50% du montant du droit départemental).

Pour info: La loi de finances pour 2005 prévoit un relèvement des droits d'enregistrement concernant les ventes d'immeubles, pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2006. En effet, il est institué au profit de l'état une nouvelle taxe, qui viendra s'ajouter au droit départemental. Le taux de cette taxe est de 0,2% dans le cas général (ou de 0,1% pour les ventes bénéficiant d'un taux réduit, voir ci-dessous), ce qui aura pour effet de porter le taux d'imposition global à 5,09%.

La vente d’un logement neuf au sens fiscal bénéficie d'un taux de droits d'enregistrement réduit à 0,615% (et à compter du 1er janvier 2006, le taux réduit est porté à 0,715% par la loi de finances pour 2005).

Les émoluments de formalités ou déboursés :

En plus des émoluments proportionnels sont ajoutés le cas échéant les émoluments de formalités (fixes) pour les diverses formalités accomplies par le notaire. L'émolument fixe est égal soit au montant de l'unité de valeur soit à un multiple ou à une fraction de cette unité de valeur fixé par décret. Une unité de valeur est égale à 3,28 €.
Par exemple :
- demande de pièce d'état civil : 3 UV ;
- certificat d'urbanisme : 15 UV ;
- copies authentiques : 0,3 UV par page.

Les déboursés sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant :
- à rémunérer les différents intervenants et/ou, à payer le coût des différents documents nécessaires à la réalisation de l'acte et à sa sécurité,
- à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client, tels que, par exemple, certains frais de déplacement.

Ainsi l’acquéreur va être amené à payer par l’intermédiaire du notaire :
- les documents cadastraux délivrés par les services du cadastre permettant d'identifier le bien immobilier ;
- le salaire du conservateur des hypothèques, pour l'exécution des formalités hypothécaires, qui s’élève à 0,10%du prix ;
- les renseignements hypothécaires pour vérifier la situation hypothécaire du bien, objet de l'acte ;
- les honoraires du syndic, du géomètre, de l'architecte, du généalogiste... ;
- les publications légales (publicité obligatoire dans un journal : constitution de société, vente de fonds de commerce...).

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, les frais sont dits réduits car les impôts et taxes à payer par l'acquéreur ne sont plus d'environ 5% mais seulement d'environ 1 %. Les autres frais restent inchangés.
Au final, l’acquéreur va acquitter des frais de notaire de l’ordre de 2 à 3 % du prix de vente au lieu de 8 à 9 % lors de l’achat dans l’ancien.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée :

En contrepartie de cette réduction consentie à l'acquéreur le Trésor Public va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière.

Dans le cas précis de la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans, le bien va être traité comme n'importe quelle marchandise et son prix sera soumis à la TVA. Le vendeur va être traité, à titre exceptionnel et peut-être pour la seule fois de sa vie, comme un commerçant. Il doit fixer son prix de vente « Taxe à la Valeur Ajoutée incluse» ou Toutes Taxes Comprises (TTC).

Si par exemple le vendeur a mis en vente sa maison à 200 000 euros, il doit savoir qu'il la vendra 200 000 euros TVA comprise. C'est très important pour la suite car il ne lui restera peut-être pas 200 000 euros dans la poche.

Pourquoi ?
Tout simplement parce que si le prix affiché est de 200 000 euros (sous entendu T.T.C.). cela signifie que cette somme comprend le prix hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19.6% (soit dans l'exemple 32.776 euros).
Or la TVA n'appartient pas au vendeur mais au Trésor Public auquel le vendeur doit la verser le jour de la vente chez le notaire. Toutefois avant de verser cette somme au Trésor Public, le vendeur va pouvoir la diminuer du montant de la TVA qu'il a lui-même payé aux entreprises ayant participé à la construction.
Supposons que le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150 000 euros TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24 582 euros. Il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32 776 et 24 582. soit 8 194 euros.
Il lui restera donc après la vente le prix de 200 000 euros diminué de la TVA à payer (8 194 €), soit 191.806 euros.