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| L'IMMEUBLE RURAL |
La vente d’immeuble ruraux est susceptible d’entraîner l’exercice de nombreux droits de préemption qui ne sont pas par nature spécifique à l’agriculture (droit de préemption du locataire ayant un bail d’habitation, droit de préemption de l’indivisaire, droit de préemption au profit des collectivités locales, etc…)
Les droits de préemption du fermier (appelé également locataire ou preneur) et de la SAFER sont spécifiques aux immeubles ruraux.
Droit de préemption du fermier :
Le droit de préemption permet au fermier de se substituer, dans certaines conditions, à l’acquéreur du fonds loué lorsque ce fonds est aliéné volontairement ou non. Il constitue une prérogative d’ordre public et il ne peut être tenu en échec par un pacte de préférence antérieur au bail.
Le droit de préemption est établi « au bénéfice de l’exploitant preneur en place » et lui seul (il ne peut céder ce droit).
Pour avoir la qualité de preneur en place, une seule condition est requise : justifier d’un titre régulier d’occupation, c’est-à-dire d’un bail rural opposable au propriétaire.
Le droit de préemption est ouvert au preneur lorsque le propriétaire « décide ou est contraint» d’aliéner à titre onéreux le bien loué (les mutations à titre gratuit sont exclues, ainsi que les partages).
Droit de préemption de la SAFER :
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des sociétés de droit privé qui exercent leurs activités sous le contrôle de l’Etat.
La zone d’action d’une SAFER est définie par l’arrêté ministériel d’agrément. Elle ne coïncide pas nécessairement avec le ressort de la région. Elle couvre généralement plusieurs départements mais il arrive qu’elle soit limitée à un seul. Dans chaque zone, une seule SAFER est habilitée à y exercer son activité.
Le droit de préemption ne s’applique pas nécessairement à toute la circonscription territoriale de la SAFER. Les zones où elle est habilitée à exercer le droit de préemption dont elle bénéficie sont déterminées par le décret attributif. Le décret attributif fixe également la superficie minimale des biens non bâtis susceptibles d’être préemptés.
Le caractère onéreux de l’aliénation suffit, en principe, pour donner ouverture au droit de préemption. La SAFER bénéficie de son droit quelle que soit la forme de l'aliénation : les ventes amiables de gré à gré, les adjudications volontaires ou forcées, les ventes moyennant rente viagère et les ventes à réméré.
Le droit de préemption de la SAFER ne peut pas s’exercer à l’encontre des aliénations à titre gratuit. Les donations faites sans fraude sont donc soustraites au droit de la SAFER.
Le droit de préemption de la SAFER a vocation à s’appliquer aux aliénations de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole. Les immeubles non bâtis pouvant être préemptés sont ceux susceptibles de faire l’objet d’une opération d’aménagement foncier (immeubles à destination agricole et terrains à destination forestière) ou ceux compris dans un espace naturel et rural.
Le domaine d’application de la préemption ne s’étend pas, toutefois, à tous ces immeubles. La règle comporte plusieurs exceptions et notamment :
- Les dépendances d’une habitation ;
- Les surfaces boisées ;
- La superficie (la loi prévoit un seuil de préemption en deçà duquel les immeubles non bâtis ne sont pas préemptables, superficie minimale variable selon les départements).
Le droit de préemption peut être exercé en cas d’aliénation de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole et de bâtiments d’exploitation ayant conservé une vocation agricole ou forestière.
Tous les projets d’aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole soumis au droit de préemption de la SAFER doivent lui être notifiés. Quand un droit de préemption ou un droit préférentiel primant celui de la SAFER est susceptible d’être exercé avant l’aliénation, le notaire doit l'en informer en même temps qu’il lui notifie le projet d’aliénation.
Toutes les aliénations exemptées du droit de préemption de la SAFER doivent lui être préalablement déclarées.
La SAFER doit être avertie 2 mois avant la date envisagée pour la cession.
Lexique :
Droit de préférence :
convention par laquelle le propriétaire d’un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, par préférence à toute autre personne, pour un prix déterminé ou déterminable.
Vente à réméré :
le vendeur se réserve le droit de racheter la chose dans un délai maximum de cinq ans, en remboursant à l’acquéreur le prix et les frais.
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