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------------------------------ LES LOCAUX COMMERCIAUX ------------------------------

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

A l’expiration du bail commercial, le locataire a un droit au renouvellement, sous réserve d’un ajustement du loyer dont la fixation fait l’objet d’une procédure réglementée. Le bailleur peut cependant refuser le renouvellement en payant une indemnité d’éviction, avec un droit de repentir.

LES MODALITES DU DROIT AU RENOUVELLEMENT :

Le renouvellement n’est pas automatique au terme du contrat. L’initiative appartient à chacune des parties.
La mise en place du renouvellement se fait à l’arrivée du terme après la demande d’expiration du contrat. A défaut, le bail se poursuit par tacite reconduction ( JCP éd. Générale n° 2 du 10/01/96 p 26 à 30 ) ( 3ème Civ 18mars 1998 )
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Les parties doivent conclure un nouveau bail dans le mois suivant le renouvellement. La durée de ce nouveau contrat est de 9 ans, sauf accord des parties, pour une plus longue durée.

Le bénéfice du droit au renouvellement

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (article L 145-8 du Code de commerce). En cas de location-gérance, le code prévoit expressément que le propriétaire du fonds peut exercer le droit au renouvellement.

En cas de sous-location, le locataire perd le droit au renouvellement s’il sous loue l’intégralité des locaux. Dans le cas où le propriétaire aurait agréé le sous locataire , l’article L 145-32 du Code de commerce prévoit un droit direct du sous-locataire au renouvellement.

Les conditions du droit au renouvellement

Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective durant les trois années précédent le renouvellement. Sauf clause d’exploitation personnelle (Cass. 3ème civ. , 14 novembre 1996), cette exploitation peut être faite par un tiers.

La condition d’exploitation est considérée comme respectée même si le fonds a été transformé suite à une déspécialisation, si celle-ci a été faite avec l’accord du bailleur, même si la procédure n’a pas été suivie.

Une dispense d’exploitation est prévue à l’appréciation des juges du fonds. Le fait du bailleur peut constituer un motif légitime.

Les possibilités de refus du bailleur

L’article L 145-17 du Code de commerce prévoit un certain nombre d’hypothèses pour lesquelles le bailleur peut refuser le droit au renouvellement :

- motifs graves et légitimes à l’égard du locataire sortant
Le refus de renouvellement peut être fondé sur des « motifs graves et légitimes à l’égard du locataire sortant ».

Ces motifs graves et légitimes sont fréquemment le défaut de paiement conforme des loyers ou la non exploitation du fonds ;

- motifs tenant au local L’article L 145-17 2° du Code de commerce prévoit la possibilité d’une reprise pour reconstruire un local insalubre. Une indemnité peut être exigée dans les conditions prévues par l’article L 145-22 du même Code.
En général, le renouvellement s’accompagne d’une hausse du montant du loyer ( Civ 24 juin 1998 ). Celle-ci peut être fixée à l’amiable entre les parties ( Civ 15 novembre 2000 ) ou, par le juge en cas de désaccord.

L’AJUSTEMENT DU LOYER :

Le principe est l’ajustement du loyer à la valeur locative, avec le plafonnement des augmentations de loyer.

Le domaine d’application du plafonnement

Le plafonnement ne joue pas en cas de modification notable de la valeur locative (article L 145-34 du Code de commerce).

Il ne joue pas quand le bail qui a expiré a été conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans. Il est par ailleurs exclu lorsque par le jeu des tacites reconductions, il a duré plus de douze ans.

Le plafonnement ne reçoit pas application pour les terrains nus de locaux construits en vue d’une seule utilisation et pour les locaux à usage exclusif de bureaux.

Les modalités du plafonnement

Le bail renouvelé ne peut pas augmenter plus que la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE tous les trimestres. Les modalités de calcul des durées sont fixées par les dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce.

La procédure de fixation du loyer :

- la phase de conciliation :
La saisine de la commission départementale de conciliation est imposée par l’article L 145-35 du Code de Commerce.

- la phase judiciaire :
La compétence juridictionnelle
L’article 29 du décret du 30 septembre 1953, qui n’a pas fait l’objet de codification, prévoit la compétence du président du tribunal de grande instance pour les contestations concernant la fixation du loyer du bail.

La procédure de renouvellement
Le bailleur doit délivrer un congé plus de six mois avant l’expiration du bail. Le congé doit être donné par exploit d’huissier et doit contenir les motifs pour lesquels il est donné ainsi que l’indication du délai de deux mois pour la contestation du congé (article L 145-9 du Code de Commerce).
On distingue :
- le congé avec offre de renouvellement
le congé est destiné à fixer le nouveau loyer

- le congé à fin d’éviction ou de reprise
le congé est destiné à obtenir le départ du preneur.

En l’absence de congé, le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Demande de renouvellement du preneur

A défaut de congé délivré par le bailleur pour l’expiration contractuelle du bail, celui-ci se poursuit au-delà de son expiration contractuelle. Cette situation est inconfortable pour le preneur qui peut y mettre fin en délivrant une demande de renouvellement, provoquant ainsi la réaction de son propriétaire.

Cette demande de renouvellement doit être formulée " soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction " (article 6 alinéa 1 du décret du 30 septembre 1953).

Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier et reproduire la formule suivante, à peine de nullité : " Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ".

o Le bailleur dispose ainsi d’un délai de trois mois pour prendre position sur les suites des relations contractuelles et offrir le renouvellement du bail ou le refuser.
A défaut de réponse dans les trois mois, il est présumé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

o Le nouveau bail prendra effet pour la date d’expiration contractuelle du bail, ou, si la demande de renouvellement a été faite pendant la période de tacite reconduction, au premier jour du terme d’usage suivant cette demande (article 7 alinéa 3 du décret du 30 septembre 1953).

La durée du bail commercial est de neuf ans, sauf exceptions. Au terme de ces neuf années, le locataire a droit au renouvellement de son bail. Le montant du loyer du bail renouvelé peut être une source de conflit.

Le principe est que le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. La valeur locative est définie aux articles 23-1 à 23-9 du Décret du 30 septembre 1953. Les critères sont notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage.
Cependant ce principe est limité par la règle du plafonnement qui connaît elle même des exceptions.

La Loi du 3 Juillet 1972 a institué un plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. En conséquence le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé librement. Il est fixé sur la base de la variation d’un indice qui permet de limiter raisonnablement l’augmentation du loyer.

Depuis 1988 le taux de variation du loyer du bail renouvelé est basé sur l’indice du coût de la construction intervenu depuis la fixation initiale du loyer. En conséquence on utilise l’indice au jour de la signature du bail et le même indice neuf ans plus tard.
L’utilisation du principe de la valeur locative empêche cependant que le loyer renouvelé fixé en fonction de l’indice du coût de la construction ne soit en fait supérieur à la valeur réelle du bail. Dans ces conditions il est possible qu’un loyer qui a été révisé tous les trois ans comme la loi l’autorise en appliquant l’indice du coût de la construction se révèle supérieur à la valeur locative au bout de neuf ans et soit diminué au jour du renouvellement. Le locataire peut alors demandé le remboursement du trop perçu depuis l’expiration du bail.

La règle du plafonnement connaît cependant des exceptions. Ces exceptions sont liées soit à la nature même des lieux loués, soit à la modification de certaines conditions de la location, soit à la durée du bail.

Certains locaux commerciaux ne sont pas protégés par la règle du plafonnement en raison de leur caractère particulier. Ces locaux sont soumis à des règles qui sont propres à la branche d’activité en cause. On peut citer sans que ce soit exhaustif les cinémas, les hôtels, les locaux à usage exclusif de bureaux dont la définition est assez large.

La règle du plafonnement ne s’applique pas non plus lorsque les locaux ont été modifiés, soit que la surface loué ait changé, soit qu’il y ait eu des travaux d’amélioration par le bailleur.
La modification de la destination des lieux loués ou des obligations des parties entraîne de même le déplafonnement.

Dès lors que l’environnement des lieux loués ont changé, il est possible de soustraire le bail à la règle du plafonnement. Il convient dans ce cas d’étudier les facteurs locaux de commercialité (article 24-3 du Décret du 30 Septembre 1953 : activité du voisinage, transport, situation géographique…) pour évaluer la valeur nouvelle du bail renouvelé.
Quant à la durée du bail, lorsqu’il a été contractuellement conclu pour une durée supérieure à neuf ans, alors le loyer du bail renouvelé est fixé selon la valeur locative et le plafonnement ne s’applique pas.

De même, lorsque le bail s’est poursuivi plus de douze ans suite à une reconduction tacite, le plafonnement ne joue plus et le bailleur est libre de fixer le bail en fonction de la valeur locative seule. Le locataire doit donc avoir conscience du risque qu’il y a pour lui à ne pas demander le renouvellement de son bail dans les trois ans qui suivent l’expiration du bail. La tacite reconduction peut s’avérer être un piège si le bail dépasse les douze ans car le loyer déplafonné peut alors être plus librement augmenté par le bailleur.

En cas de contestation sur le montant du loyer, la partie qui y a intérêt doit adresser un mémoire à son adversaire. Les formes de ce mémoire sont strictement réglementée. Le mémoire arrête la prescription. L’adversaire peut choisir d’y répondre et les parties échangent alors leurs arguments en vue de trouver un accord. Si aucun accord n’est possible, les parties peuvent se tourner vers la justice. La notification du mémoire fait courir un délai d’un mois à l’expiration duquel le juge compétent peut être saisi. En cas de non respect de ce délai d’un mois la demande est irrecevable.

Le Président du Tribunal de Grande Instance du lieux de situation des lieux loués est compétent en cas de litige sur le montant du loyer du bail renouvelé. Il est saisi par voie d’assignation. Il peut ordonner des mesures d’instruction telles qu’une visite sur les lieux ou une expertise.

Les décisions du Président du Tribunal de Grande Instance en la matière sont susceptibles d’appel dans le délai de droit commun d’un mois.
La commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires et de personnes qualifiées en la matière peut aussi être saisie. Si le juge est saisi en même temps la procédure juridictionnelle est suspendue pendant trois mois, le temps pour la commission de tenter une conciliation.